8. 9. 2026
Proč hypotéky nekopírují sazbu ČNB?
Sazby hypoték se neodvíjejí přímo od dvoutýdenní repo sazby ČNB, ale od úrokových swapů a dlouhodobých očekávání finančních trhů. Zjistěte, proč mohou úvěry na bydlení zdražovat, i když centrální banka své sazby zrovna snižuje.
Číst více
Hypotéky
ČNB
Krátkodobé vs. dlouhodobé peníze
Krátkodobé vs. dlouhodobé peníze: Proč repo sazba nerozhoduje o hypotéce
Když Česká národní banka (ČNB) zasedá a mění svou základní dvoutýdenní repo sazbu, titulky médií často slibují okamžité zlevnění či zdražení úvěrů na bydlení. Realita je však jiná. Repo sazba ČNB představuje cenu velmi krátkodobých peněz (přes noc či na 14 dní), za kterou si komerční banky ukládají přebytečnou likviditu. Banka vám však půjčuje peníze s fixací na 3, 5 nebo 10 let. Tyto dlouhé peníze si banka nepůjčuje od ČNB, ale musí si je obstarat na finančních trzích nebo z dlouhodobých klientských vkladů.
Revolution
Skutečný motor sazeb: Úrokové swapy (IRS) a výnosy dluhopisů
Klíčovým benchmarkem pro nacenění hypotečních fixací jsou tzv. úrokové swapy (nejčastěji 3Y, 5Y a 10Y IRS – Interest Rate Swaps) a výnosy státních dluhopisů. Tyto instrumenty neodrážejí to, co centrální banka dělá dnes odpoledne, ale to, co finanční trh očekává, že se bude dít s inflací, deficitem státního rozpočtu a sazbami v horizontu příštích pěti až deseti let. Pokud trh začne mít obavy z přetrvávající inflace nebo z velkých emisí státního dluhu, cena dlouhodobých zdrojů na trhu vzroste. V takovém případě rostou i sazby swapů – a banky jsou nuceny hypotéky zdražit, i kdyby ČNB svou krátkodobou sazbu zrovna snižovala.
Evolution
Započtená očekávání a bankovní marže
Finanční trhy navíc fungují na principu předstihu: očekávané kroky centrální banky bývají v cenách IRS započítány týdny i měsíce dopředu. Pokud ČNB sníží sazby přesně tak, jak trh předpokládal, pro cenu hypoték to neznamená žádný nový impuls. K ceně swapu si pak každá banka připočítává marži, rizikové náklady a administrativní přirážku. Pokud na trhu zrovna panuje slabší konkurenční boj nebo bankám rostou náklady na krytí rizik, zůstávají sazby pro koncové klienty rigidní a dolů nespěchají.
Zdroje:
Česká národní banka (ČNB) – Měnověpolitická transmise a dlouhodobé úrokové sazby; Statistiky úrokových sazeb finančních institucí (ARAD).
Česká bankovní asociace (ČBA) – ČBA Hypomonitor.
Finanční trhy (Refinitiv / Bloomberg) – Kotace úrokových swapů CZK IRS.
